Per chi deve acquistare un immobile

Le indicazioni valgono anche per il venditore, il quale deve avere gli stessi accorgimenti dell'acquirente e pretendere le stesse garanzie di serietà e correttezza nell'operazione.

1. Se c'è un intermediario
2. Se la trattativa è diretta
3. Il contratto preliminare d'acquisto
4. Quando si consiglia la trascrizione nei pubblici registri

Se c'è un intermediario

Nel caso ci si rivolga ad una agenzia immobiliare, si consiglia:

1. dopo aver visitato l’immobile e averlo trovato di proprio gradimento, pretendere di conoscere la condizione del bene relativamente sia alla intestazione di proprietà presso la Conservatoria dei RR. II. (provenienza per atto di compravendita o di donazione, ecc.), che alla situazione catastale e di regolarità sotto il profilo della concessione amministrativa (condoni, licenze, altro), chiedendo di poter visionare le relative planimetrie e la documentazione catastale.
2. al momento della richiesta da parte dell’intermediario di sottoscrivere la proposta di acquisto tener conto che:
   • tale proposta rappresenta già un vero e proprio compromesso di compravendita, contenendo tutti gli elementi del contratto e le modalità di pagamento;
   • non vi saranno ulteriori successive possibilità di trattativa, né di ripensamento per l’acquirente;
   • obbliga soltanto l’acquirente in modo irrevocabile nei confronti sia del venditore sia dell’agenzia;
   • l’importo per la cosiddetta prenotazione deve essere pagato mediante assegno intestato direttamente al proprietario dell’immobile e non all’agente immobiliare con cui si tratta;
   • occorre controllare il modulo per verificare che non vi siano clausole abusive o particolarmente onerose per l’acquirente; al riguardo è indice di serietà dell’agente immobiliare la consegna del modulo prima della sottoscrizione per permetterne la verifica.

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Se la trattativa è diretta

Nel caso di trattativa diretta tra venditore e acquirente si consiglia di rivolgersi ad un esperto (notaio, avvocato, altro professionista competente o Associazioni dei Consumatori) onde procedere alle necessarie verifiche prima di sottoscrivere il preliminare.

Questa indicazione vale anche – e soprattutto – per il venditore il quale potrebbe in buona fede ignorare alcuni vincoli o alcune particolari regole che è necessario rispettare prima di impegnarsi a vendere, a pena di responsabilità nei confronti del potenziale acquirente.

Rivolgersi tempestivamente a un notaio, in questi casi, diviene particolarmente importante.

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Il contratto preliminare di acquisto

Compiute le necessarie verifiche e pattuiti con il venditore i termini del contratto, si procede alla stipula del preliminare, che a norma di legge deve essere sottoposto alla registrazione presso il competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate e può essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

La trascrizione rende pubblico e opponibile il contratto preliminare, salvaguardando l’acquirente dalle conseguenze dannose per trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile (pignoramenti, sequestri, ulteriori preliminari, altro), che potrebbero intervenire tra la stipula del preliminare e quella del contratto definitivo, o per fallimento del venditore. In quest’ultima ipotesi in caso di preliminare trascritto è disposto un privilegio per l’acquirente rispetto agli altri creditori nel recupero delle somme versate e delle spese sostenute.

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Quando si consiglia la trascrizione nei pubblici registri

La trascrizione del preliminare è pertanto consigliabile e comunque particolarmente opportuna nei seguenti casi:

• quando il venditore è un imprenditore;
• quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro;
• quando tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo;
• quando viene versata una caparra di importo elevato.

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